LE MOT DU PRESIDENT

            En dépit de la publication de la loi sur la croissance et l’égalité des chances en août dernier la situation demeure toujours aussi incertaine pour les adhérents de la CNAP, dans l’attente de la parution des décrets relatifs au tarif et à l’installation. L’absence  de certitude, le peu d’information et les rumeurs quant au contenu de ces règlements y est pour beaucoup. De sorte que cette situation ne satisfait personne :

 –           Les adhérents qui auraient des projets d’installation se demandent de quelle manière et dans quelles conditions économiques ils pourront réaliser leurs projets ;

 –          Ceux qui n’envisagent plus le passage à la fonction de notaire appréhendent pour leur part la suppression de la fonction de clerc habilité, qui supprimera une partie conséquente de l’intérêt qu’ils portent à leur travail. Ils  craignent également de faire les frais des ajustements économiques liés à la révision du tarif.

 –          Nombreux sont ceux qui ne comprennent pas les raisons qui s’opposent à leur nomination en tant que notaire salarié au sein de leur Etude.

             Nous soutenons le combat de la Chambre des Notaires et du CSN pour que le Notariat sorte grandi de cette épreuve, et que les diplômés Notaires ne soient pas les boucs-émissaires de ces évolutions législatives.

En quelques lignes, voici ce qui a été modifié par la loi de finances rectificative pour 2014 et de la loi de finances pour 2015 dans les différents domaines intéressant notre pratique quotidienne.

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Très peu : en résumé quelques correctifs, une nouveauté sur l’action en démolition – article L.480-13 CU et l’obligation pour l’Administration refusant la délivrance d’une autorisation d’urbanisme de justifer son motif.

Les correctifs pour la pratique sont les suivants :

En DPU

– Précision sur la purge de l’aliénation à titre gratuit :

L’article L.213-1-1 CU est modifié pour désormais indiquer que  la purge du droit de préemption urbain est exclue dans le cas d’une donation « entre vifs » de bien immobilier  et  précise les personnes à qui cela profite : « ascendants, descendants, collatéraux jusqu’au 6ème degré, entre époux, PASC, entre une personne et les descendants de son conjoint ou PACS ou entre descendants ».

Soulignons qu’ont été oubliés les concubins et les associations, fondations.

– Extension des possibilités de délégation de DPU en matière sociale :

L’article L.211-2 CU est modifié pour permettre :

* certaines délégations dans le secteur social : aux SEM de construction et de gestion de logements sociaux ; sociétés HLM; organismes agréés pour le logement social.

*pour les aliénation de biens et droits affectés au seul  logement dont l’objectif est social.

En Urbanisme commercial

Suppression du caractère intransmissible et incessible de l’autorisation valant autorisation d’exploitation commerciale :

Reste néanmoins à obtenir : 

*un arrêté de transfert du maire,

* pour les modifications substantielles sans nouvelle demande de permis de construire  (ex : changement d’enseigne) :  une nouvelle autorisation d’exploitation commerciale (article L.425-4 CU),

* et pour tout nouveau projet, un nouveau permis de construire en sachant que l’autorisation d’expoitation commerciale en cours de validité (demande déposée avant le 15/2/2015) vaut avis favorable de la commission d’aménagement commercial.

Pour les documents d’urbanisme  relatifs aux :

logements intermédiaires :

Création de l’article L.127-2 CU pour indiquer dans le règlement d’urbanisme les secteurs dans lesquels la réalisation de logements intermédiaires pourra être faite avec une majoration de volume de construction selon les règles de gabarit, hauteur, emprise au sol sans exéder 30%.

–  zones agricoles ou naturelles :

L’article L.123-1-5 CU ajoute la possibilité de construire des annexes à des bâtiments existants ou d’habitations toujous sous réserve de l’avis conforme de la commission départementale de préservation des espaces agricoles naturels et forestiers.

Changement d’usage temporaire de bureaux en logements :

Pour les communes de plus de 200 00 habitants : possibilité de demander une déclaration préalable pour un changement d’usage pour 15 ans (article L.631-7-1 du CCH Nouveau). (Rien n’est précisé pour la fin du terme).

Pour l’urbanisme opérationnel

obligation pour l’Administration en cas de rejet d’une demande d’autorisation d’indiquer la liste complet des rejets :

Modification de l’article L.424-3 CU qui impose à l’Administration de motiver son rejet en exposant toutes les règles opposables susceptibles de donner lieu au rejet ou l’opposition  à l’autorisation d’urbanisme même celles avec prescription ou sursis à statuer.

Limitation des possibilités de l’action en démolition de l’article L.480-13 CU :

L’action en annulation devant le juge judiciaire, quand le permis a été annulé par le juge adminsitratif, est acceptée dans certaines zones naturelles spécifiques détaillées par ledit article, classées, figurant dans un PPRI, dans certaines servitudes d’utilité publiques.  L’action en dommages et intérêts continue de s’appliquer.

Le Royaume-Uni a décidé d’exercer son droit d' »opt-out » en ce qui concerne le règlement européen sur les successions entrés en vigueur le 17 août dernier.
Les règles de droit international privé anglais restent donc applicables dans le cadre d’une succession internationale dans laquelle le droit anglais interviendrait.
Le Royaume-Uni connaissant plusieurs juridictions, il convient tout d’abord de savoir à quelle loi est soumise la situation : la loi écossaise, irlandaise du nord ou bien anglaise et galloise.

Prenons l’exemple du droit anglais.
Celui-ci est scissionniste et connait le renvoi. Ainsi, les biens immobiliers situés à l’étranger, d’un anglais décédé en Angleterre où il était domicilié seront soumis à leur loi de situation et le renvoi pourra s’appliquer le cas échéant.
Au contraire, ce dernier ne s’appliquera pas lorsque le droit anglais est applicable en raison de la nationalité du défunt.
Par conséquent, tout anglais (résident dans un État appliquant le règlement européen) ayant désigné sa loi nationale pour le règlement de sa succession, verra ses biens immobiliers situés dans les États ayant ratifié le règlement européen, soumis à la loi anglaise.
Nous arrivons donc au paradoxe suivant : un anglais résidant en France pourra désigner sa loi nationale pour régir l’ensemble de sa succession mais un anglais résidant en Angleterre ne sera pas assuré que l’ensemble de sa succession soit réglée selon le droit anglais.

Suppression du dispositif d’habilitation

L’article 10 de la loi 25 ventôse an XI permet à un notaire d’habiliter un ou plusieurs de ses clercs assermentés à l’effet de donner lecture des actes et des lois et recueillir les signatures des parties.
Le périmètre de cette habilitation est variable et laissé à l’appréciation du notaire ; elle est révocable à tout moment. Les clercs habilités doivent préalablement prêter serment par écrit et le notaire doit en informer le procureur de la République ainsi que la chambre des notaires.

Cette habilitation est toutefois interdite pour certains actes dont la solennité et l’importance justifient la présence du notaire, tels que les actes nécessitant la présence de deux notaires ou deux témoins (réception des testaments authentiques, actes contenant révocation de testament, ….) ou un certain nombre d’autres actes liés aux personnes (consentement à mariage, reconnaissance d’enfants, consentement à l’adoption, donation en vifs, contrat de mariage…). En outre, l’intervention du clerc habilité ne s’impose pas aux parties qui sont libres de demander l’intervention personnelle du notaire.
La création du clerc habilité a répondu à la nécessité pratique de permettre aux officiers publics et ministériels de se décharger de la réception de certains actes et de pouvoir limiter leur capacité à assurer la réception des actes.
Aujourd’hui, l’habilitation est perçue comme un des obstacles à l’accès au plein exercice de la profession.
Néanmoins, la suppression de ce dispositif d’habilitation ne doit pas préjudicier aux clercs qui sont aujourd’hui habilités et qui satisfont à des conditions de diplôme et/ou d’expérience particulièrement exigeantes. Elle doit donc s’accompagner de mesures réglementaires permettant la validation des acquis de l’expérience.
La loi MACRON a abrogé l’article 10 de la loi 25 ventôse an XI depuis le 8 août 2015.

Nouvelles règles d’installation des notaires

Face à l’existence de déserts notariaux et à une structure démographique vieillissante des notaires installés, le ministre de l’Economie a défendu des mesures d’ouverture régulées dans des zones où il y a besoin de nouveaux professionnels.
Cette installation sera libre dans les régions où la création de nouveaux offices apparaît utile pour renforcer la proximité ou l’offre de services, mais elle sera soumise à l’autorisation du ministre de la Justice dans celles où elle serait susceptible de porter atteinte à la continuité de l’exploitation des offices existants ou la qualité du service rendu.
Dans l’attente de l’établissement d’une carte des nouvelles installations qui sera élaborée par les ministres de la Justice et de l’Economie avec la collaboration de l’Autorité de la concurrence.

Baux d’habitation

Mention dans le contrat de bail du dernier loyer appliqué.

Possibilité pour le locataire de modifier l’état des lieux d’entrée.

Conjoints et partenaires de PACS exclus du régime de la colocation.

Régime spécifique de la vente à la découpe qui se caractérise par la mise en copropriété de l’immeuble.

Acquisition d’un bien occupé

Congé pour vendre :

– terme du contrat plus de trois ans après l’acquisition : le bailleur peut donner congé pour vendre,

– terme du contrat moins de trois ans après l’acquisition : le bailleur doit attendre le 1er renouvellement.

Congé pour reprise

Congé pour reprise donné par le bailleur ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de 2 ans à compter de la date d’acquisition.

Locataire âgé de plus de 65 ans :  application du régime au locataire ayant à sa charge une personne âgée : prise en compte du montant des ressources cumulées du locataire et de la personne âgée.

 

Résiliation du bail pour impayé

Prise en compte de la totalité de la dette locative du preneur

 

Locations en meublé

– Mentions obligatoires étendues aux contrats de locations meublées

– Formalisme applicable à la délivrance d’un congé : faculté de remise en mains propres ou contre émargement (location nue ou meublée).

– Prise en compte des personnes de plus de 65 ans disposant de faibles ressources étendue aux locations en meublé.

– Encadrement des loyers dans la location meublée : par tiers annuel.

Extension de l’encadrement des loyers aux résidences avec services. 

 

Entrée en vigueur de ces dispositions :

Principe : pas d’application aux contrats en cours

Exceptions : application immédiate aux baux en cours :

– art. 22 loi de 1989 : sur les dépôts de garantie

– art. 24 loi de 1989 : relatif à la résiliation du contrat pour défaut de paiement du loyer 

– art. 7-1 loi de 1989 : sur les délais de prescription

– art. 1724 du code civil : concernant les travaux ouvrant droit à indemnisation des locataires

– art 1751 et 1751-1 du code civil : sur  la cotilutarité du bail pour les partenaires pacsés

– art. 11-2 loi de 1989 : relatif à la division d’immeuble en plusieurs lots de copropriété

– art. 15 loi de 1989 : prévoyant un préavis d’un mois pour les locations nues

– art. 25-8 loi de 1989 : concernant les congés pour les locations meublées.

 

Baux renouvelés par tacite reconduction :

Pas d’application des dispositions sur  :

–  l’encadrement des loyers pour les zones tendues (conformément à la décision du conseil constitutionnel du 20 mars 2014)

– les mentions obligatoires du contrat de location (art 3 loi de 1989) 

– l’action en diminution et en réévaluation du loyer (art 17-2 loi de 1989) 

– le montant du dépôt de garantie pour les locations meublées (art 22 et 26-6 loi de 1989)

Droit rétractation unique

Suppression du délai de rétractation de 14 jours la loi HAMON (contrats conclus hors établissements) pour l’immobilier. 

Délai de l’article L271-1 passe de 7 jours à 10 jours.

Entrée en vigueur : à compter de la signature de l’avant-contrat (délai de rétractation) ou de la notification du projet d’acte (délai de réflexion)

 

Aménagement du régime de la copropriété 

. Mise en concurrence du syndic tous les trois ans (sauf majorité de l’art 25)

. En l’absence de syndic : possibilité de convocation d’une AG par tout copropriétaire

. Simplification de la procédure d’autorisation pour  l’implantation de la fibre optique dans les parties communes.

 

Autres dispositions

Détecteurs de fumée : délai supplémentaire pour l’installation de détecteur avertisseur de fumée : doit être installé avant le 1er janvier 2016

Assurance de garantie décennale par les constructeurs : obligation systématique d’information et attestation sur un modèle type

 

 

Aménagement du régime des logements intermédiaires : logements à loyer maîtrisés.

Création d’un bail réel solidaire rechargeable.

Merci à Sébastien d’ avoir organisé cet événement très réussi
Nous avons passé un bon moment et la conférencière a su transmettre son enthousiasme pour ce peintre et sa technique.

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Merci de trouver ci-dessous le calendrier provisoire des réunions et événements pour 2017/2018

 

( en cours de mise à jour)

Quels sont les avantages de la vente aux enchères ?

La vente aux enchères présente 3 grands avantages :

1. L’impartialité

Vis-à-vis de tous les héritiers dans le cadre d’une succession. Qui n’a jamais assisté à un conflit d’agences immobilières, chaque héritier ayant choisi « son » agence ?

– Vis-à-vis du notaire :

Elle permet d’éviter les soupçons de partialité, envers une agence, un héritier, un acquéreur potentiel… 

– Vis-à-vis de ses collaborateurs.

C’est le seul moyen d’acquérir un bien dépendant d’une succession en toute transparence ! 

2. La sécurité

Avec la vente aux enchères, pas de conditions suspensives en faveur de l’acquéreur ! 

Pas de problème d’obtention d’une offre de prêt, d’un permis de construire…

3. Le prix

La vente aux enchères permet souvent une vente à un meilleur prix qu’en agence.

Surtout pour les studios à PARIS, ils partent comme des petits pains !

 

Quel intérêt pour nous, notaires assistants ?

Sortir de la routine !

Assister à la vente aux enchères, un grand moment d’adrénaline.

Les émoluments, plus élevés que pour une vente classique !

 

Les petits plus de la vente aux enchères

– L’accueil de la Chambre des Notaires de PARIS, interlocutrices toujours disponibles et sympathiques !

– Les modèles d’acte en ligne (sur intranot).

 

La vente aux enchères présente-t-elle un inconvénient ?

Oui, le temps  pour y arriver !

Pour inscrire un bien à une vente aux enchères, il faut d’abord :

– que le bien soit expertisé,

– que les diagnostics soient établis,

– que la DIA soit purgée.

Ensuite, il faut inscrire la vente au planning de la Chambre (environ 2 mois avant).

Après l’adjudication, il convient d’attendre 45 jours pour obtenir le prix et le quittancer.

 

Comment procéder à une vente aux enchères ? 

La réponse en 10 points

  1. Faire expertiser le bien par le service de la Chambre des Notaires (remettre à la Chambre la désignation des biens, les clefs et le contrat d’expertise à faire signer par le client),
  2. Réceptionner (environ 3 semaines après) l’expertise, transmise avec la mise à prix conseillée par la Chambre (environ 20 % de moins que l’évaluation),
  3. Faire signer au vendeur la réquisition de mise en vente (avec le choix du mode de vente, mise à prix conseillée par la Chambre ou par le client/prix de réserve),
  4. Constituer le dossier comme une vente classique,
  5. Prendre rendez-vous avec la Chambre pour la date d’adjudication,
  6. Faire signer le cahier des charges au vendeur,
  7. Répondre aux appels des potentiels acquéreurs,
  8. Préparer le procès-verbal d’adjudication, le faire signer le jour J,
  9. Dans les 10 jours  de l’adjudication, signer le procès-verbal d’absence de surenchère (ou le constat de surenchère, ce qui entraîne une nouvelle vente aux enchères),
  10. Dans les 45 jours de la vente, signer l’acte de quittance du prix.

La commission juridique du 21 mai 2015 a été l’occasion de découvrir le fonctionnement de l’hôtel DROUOT